O novo Plano Diretor de Rio Branco, publicado na edição desta segunda-feira (14) do Diário Oficial do Estado, estabelece uma nova organização territorial para a capital e altera regras que passam a orientar construções, loteamentos, condomínios, atividades comerciais e o uso dos terrenos dentro do município.
A cidade passa a ser organizada em macrozonas, zonas e áreas especiais, cada uma com parâmetros próprios para uso, ocupação e parcelamento do solo. A divisão considera características como infraestrutura disponível, densidade populacional, riscos ambientais e vocação de cada região.
O território municipal é dividido inicialmente em Macrozona Urbana e Macrozona Rural. Dentro dessas grandes áreas existem zonas específicas, com regras próprias para o que pode ser construído e como cada terreno poderá ser utilizado.
A Macrozona Urbana, por exemplo, passa a contar com seis zonas. O Plano também reconhece como núcleos urbanos Santa Cecília, Dom Moacir, Albert Sampaio e Vila Verde, embora essas localidades estejam separadas do perímetro urbano principal.
Recuos, altura dos prédios e ocupação dos terrenos
Entre as principais mudanças estão os parâmetros que determinam quanto de um terreno poderá ser ocupado e quais características as edificações deverão respeitar.
O Plano Diretor estabelece como parâmetros urbanísticos o coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupação, percentual de permeabilidade, recuos, gabarito das edificações e cota de soleira. Os limites variam conforme a zona em que o imóvel estiver localizado.
Como regra geral, o recuo frontal mínimo será de 2 metros para edificações existentes nas diferentes zonas. Para novas construções em loteamentos aprovados após a vigência da nova legislação, esse recuo sobe para 3 metros.
Novo Plano Diretor reorganiza as zonas urbanas da capital e estabelece regras específicas para uso e ocupação do solo. Reprodução/Prefeitura de Rio Branco
Nas vias arteriais e coletoras, o afastamento poderá ser ainda maior para garantir a largura prevista para o sistema viário. Imóveis localizados na Zona de Interesse Histórico e Cultural ficam dispensados de determinados recuos e afastamentos.
Em determinados trechos da Estrada Jarbas Passarinho e da Avenida Antônio da Rocha Viana, a nova legislação permite edificações de até oito pavimentos, com coeficiente de aproveitamento igual a seis, desde que o imóvel esteja inserido na zona especificada pelo Plano.
Mais exigências para condomínios
Os condomínios e conjuntos residenciais também passam a obedecer a critérios específicos.
Para determinados empreendimentos, a legislação exige áreas comuns de lazer, vias internas com dimensões mínimas e um acréscimo de 10% de vagas destinadas a visitantes, além das vagas privativas dos moradores.
Em conjuntos residenciais classificados como R3, por exemplo, será permitido o agrupamento de até 200 unidades habitacionais por lote, enquanto os empreendimentos R5 poderão reunir até 400 unidades por lote, respeitando ainda as limitações da zona onde forem implantados.
Água da chuva entra nas regras
A impermeabilização dos terrenos também ganhou atenção especial.
Cada zona terá um percentual mínimo de área permeável. Nos empreendimentos que não conseguirem atingir esse índice, será exigida a implantação de reservatório para retardar o escoamento da água da chuva.
Empreendimentos residenciais das categorias R3 a R5 também deverão prever reservatórios para reaproveitamento de águas pluviais, conforme regulamentação posterior.
O Plano ainda estabelece uma cota mínima de soleira de 135,50 metros para edificações dentro do perímetro urbano, salvo nos locais em que normas específicas determinem altura superior.
Página 114: Mapa detalha a divisão dos bairros e a organização territorial de Rio Branco. Reprodução/Prefeitura de Rio Branco
Áreas de risco terão restrições
A possibilidade de construir também dependerá das condições ambientais do terreno.
O Plano restringe a ocupação em áreas sujeitas a escorregamentos, erosões, assoreamento, alagamentos e enxurradas. Dependendo do grau de risco, poderão ser exigidos projetos específicos de engenharia ou até mesmo ser proibida a construção.
Na chamada Zona de Vulnerabilidade Ambiental, por exemplo, as áreas de alta vulnerabilidade terão uso e ocupação restritos devido à maior incidência de inundações e existência de pontos de deslizamento.
Loteamentos terão de entregar infraestrutura
As regras para novos loteamentos também ficaram detalhadas.
O loteador será responsável pela implantação e pelo custeio da infraestrutura do empreendimento, incluindo vias de circulação, drenagem, prevenção de erosão, energia elétrica, iluminação pública, calçadas acessíveis, pavimentação, abastecimento de água, coleta e tratamento de esgoto, sinalização e arborização.
As quadras resultantes dos loteamentos não poderão ter extensão superior a 200 metros.
Para desdobrar um terreno em dois ou mais lotes, a área resultante deverá contar, no mínimo, com energia elétrica, abastecimento de água e sistema de esgotamento sanitário.
Comércio e serviços também ganham áreas específicas
O Plano cria regiões próprias para estimular determinados tipos de atividade econômica.
Trechos próximos às vias Amadeo Barbosa, Chico Mendes e Estrada da Sobral foram classificados como Áreas de Promoção de Comércio e Serviço. Segundo o texto, essas regiões possuem infraestrutura que favorece a instalação de estabelecimentos comerciais e de serviços.
Também existem áreas destinadas ao desenvolvimento industrial e áreas de especial interesse voltadas à habitação, proteção ambiental, regularização fundiária e outras políticas públicas.
Regularização de imóveis
A nova lei também abre possibilidade para regularização de determinadas edificações que estavam em desacordo com a legislação anterior.
Imóveis irregulares poderão ser regularizados desde que passem a atender aos parâmetros estabelecidos pelo novo Plano Diretor e que a atividade desenvolvida no local seja permitida pela nova legislação.
Os parcelamentos clandestinos ou irregulares também poderão passar por processo de regularização, desde que atendam às condições previstas pela legislação municipal.
O que muda na prática
A principal consequência é que não existe mais uma regra única para toda a cidade. O que poderá ser construído em determinado terreno dependerá de onde ele está localizado no novo mapa de zoneamento.
Altura das edificações, percentual do lote que poderá ser ocupado, quantidade de área permeável, recuos, tipo de atividade permitida e possibilidade de parcelamento passam a variar de acordo com a zona ou área especial.
O Plano também estabelece como diretriz estimular o crescimento nas regiões que já possuem infraestrutura, evitar novos assentamentos irregulares e reduzir a ocupação desordenada.
A legislação substitui o Plano Diretor anterior e será a principal referência para ordenar o crescimento urbano de Rio Branco nos próximos anos.
