Nos últimos anos, os fundos imobiliários (FIIs) se tornaram uma das opções de investimento mais populares entre os brasileiros. Isso acontece porque eles oferecem uma combinação atraente de renda passiva, diversificação e isenção de imposto de renda sobre os dividendos para pessoas físicas. Além disso, muitos FIIs distribuem rendimentos mensalmente, o que agrada investidores que buscam uma fonte recorrente de ganhos.

Com um mercado cada vez mais consolidado e diversas opções de fundos disponíveis, saber como analisar um FII é fundamental para evitar armadilhas e fazer boas escolhas. Neste guia, abordaremos os principais aspectos para avaliar tanto fundos de papel quanto fundos de tijolo.

 Análise de fundos de papel (FIIs de recebíveis)

Os FIIs de papel investem em títulos de renda fixa lastreados no setor imobiliário, principalmente Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). A análise desses fundos deve considerar:

1. P/VP (preço sobre valor patrimonial)

O principal indicador para avaliar fundos de papel é o Preço sobre Valor Patrimonial (P/VP). Ele mostra se o fundo está sendo negociado acima ou abaixo do seu valor contábil. Um P/VP abaixo de 1 indica que o fundo está sendo negociado com desconto, enquanto um P/VP acima de 1 sugere que os investidores estão pagando um ágio sobre os ativos.

2. Qualidade dos CRIs da carteira

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) representam os principais ativos dos FIIs de papel. Para avaliar a qualidade da carteira de CRIs, leve em consideração:

Indexador (IPCA, CDI, IGP-M)

Risco de inadimplência dos devedores

Nível de subordinação dos títulos

Taxa de retorno contratada (yield sobre o custo do CRI)

3. Gestora e histórico de distribuições

A gestora tem papel fundamental na seleção dos ativos do fundo e na gestão dos riscos. Verifique o histórico de performance da gestora e sua experiência no mercado. Além disso, analise se o fundo tem sido consistente na distribuição de rendimentos aos cotistas.

Análise de fundos de tijolo

 Os FIIs de tijolo investem diretamente em imóveis comerciais, como shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos e hospitais. A avaliação desses fundos deve ser mais abrangente, pois envolve aspectos físicos e estratégicos dos imóveis.

1. P/VP é um ponto de partida, mas não é tudo

Diferente dos fundos imobiliários de papel, onde o P/VP é o principal indicador, nos fundos de tijolo esse métrico deve ser apenas um ponto de partida. Um P/VP abaixo de 1 pode indicar um fundo barato, mas é importante verificar a qualidade dos imóveis e sua localização para confirmar se o desconto é justificado.

2. Qualidade dos imóveis e vacância

A rentabilidade do fundo depende diretamente da ocupação e do potencial de valorização dos imóveis. Para isso, considere:

Localização dos ativos

Tipo de imóvel (shoppings, lajes, galpões, hospitais, etc.)

Taxa de ocupação histórica

Qualidade dos inquilinos (solidez financeira e prazo dos contratos)

3. Gestão e histórico do fundo

A gestora também é crucial nos FIIs de tijolo. Uma boa gestora faz renegociações eficazes, reduz vacância e busca valorização dos ativos. Analisar o histórico de rentabilidade e distribuição de dividendos também ajuda a entender a consistência do fundo.

Modelo de Gordon adaptado para FIIs

Uma forma avançada de precificar fundos imobiliários é utilizar o modelo de Gordon, originalmente desenvolvido para precificação de ações. Esse modelo estima o valor justo de um ativo com base nos dividendos esperados e sua taxa de crescimento. Para FIIs, a fórmula adaptada é:

Onde:

V = Valor justo da cota

D = Dividendo esperado por cota

r = Taxa de desconto (pode ser a taxa livre de risco + prêmio de risco)

g = Taxa de crescimento esperada dos dividendos

Se o preço de mercado do fundo estiver abaixo do valor calculado, ele pode estar subvalorizado; se estiver acima, pode estar caro.

 Conclusão

Analisar um fundo imobiliário exige uma abordagem detalhada e diferenciada dependendo do tipo de FII. Nos fundos de papel, o P/VP é um indicador essencial, mas é crucial avaliar a carteira de CRIs e a qualidade da gestora. Já nos fundos de tijolo, a análise deve considerar os imóveis, a ocupação e a gestão. Além disso, métodos como o modelo de Gordon podem ajudar a estimar o valor justo das cotas.

Com uma análise bem fundamentada, os investidores podem tomar decisões mais seguras e identificar boas oportunidades no mercado de FIIs.

Já estão disponíveis em todas as cerca de 270 mil máquinas de cartão (POS) do Sicredi transações por meio do Pix por Aproximação. Em paralelo, a instituição financeira cooperativa também disponibiliza aos associados com smartphones com sistema Android a funcionalidade de pagamento com Pix por Aproximação por meio da carteira digital Google Pay, sem a necessidade de acesso ao Aplicativo do Sicredi.

As novidades são fruto da evolução do Open Finance que proporciona a Jornada Sem Redirecionamento a partir da qual é possível realizar a interação entre dois aplicativos como, por exemplo, o Aplicativo do Sicredi e Google Pay. “O Sicredi foi incluído desde o projeto piloto do Pix por Aproximação do Banco Central por estar entre as maiores detentoras de pagamento em volume de transações, que representam 99% das operações financeiras realizadas neste âmbito. Isso nos permitiu oferecer este benefício para os nossos associados”, explica Paula Fantinel, gerente de Open Finance do Sicredi.

Pix por aproximação/ Reprodução

“Esta novidade é uma parceria com o Banco Central e representa uma praticidade muito grande para nossos associados, pois permite um pagamento por aproximação semelhante ao que acontece com os cartões digitais. Nossas máquinas de cartões estão sendo preparadas com as melhores soluções do mercado e o Pix por Aproximação oferece uma experiência simples e prática”, destaca o superintendente de Produtos do Sicredi, Felipe Sessin.

A tecnologia empregada para pagamentos por aproximação é a NFC (Near Field Communication), que fornece uma robusta camada de proteção e mecanismos antifraude. De acordo com dados da Associação Brasileira das Empresas de Cartões de Crédito e Serviços (Abecs), em setembro de 2024, a quantidade de compras com cartões e outros dispositivos por aproximação atingiu 65% dos pagamentos presenciais.

A consultora de Negócios do Sicredi, Andrea Sehaber, reforça que a operação é simples e rápida. “O pix por aproximação melhora a experiência de pagamento, não sendo necessário abrir o aplicativo da instituição financeira. E o mais importante, essa funcionalidade minimiza o risco de fraudes relacionadas a QR Codes falsos e links maliciosos”, avalia a especialista. Ela acrescenta que a previsão é que o sistema seja expandido para outras plataformas no futuro, conforme autorização do Banco Central.

Sobre o Sicredi

O Sicredi é uma instituição financeira cooperativa comprometida com o crescimento de seus associados e com o desenvolvimento das regiões onde atua. Possui um modelo de gestão que valoriza a participação dos mais de 8,5 milhões de associados, que exercem o papel de donos do negócio. Com mais de 2.800 agências, o Sicredi está presente fisicamente em todos os estados brasileiros e no Distrito Federal, disponibilizando uma gama completa de soluções financeiras e não financeiras. 

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Faleceu no início da tarde desta quinta-feira (3), em Rio Branco, o senamadureirense Ermírio Moreno da Silveira, conhecido popularmente como “Zé Passarinho”, que morava no bairro Florentino. Há meses, ele vinha enfrentando sérios problemas de saúde.

Na semana passada, após ser atendido no Hospital João Câncio Fernandes, em Sena Madureira, foi detectado que seu fêmur estava quebrado. Dessa forma, “Seu Zé Passarinho” foi transferido para Rio Branco. Informações de familiares apontam que ele estava sofrendo muito devido às dores e não conseguia dormir.

Seu Zé Passarinho com o filho/Foto: Reprodução

Nesta quarta-feira, foi submetido a uma cirurgia no Pronto-Socorro. Após o procedimento, foi entubado e levado para a UTI, mas não resistiu.

Há muitos anos, “Seu Zé Passarinho” morava na comunidade Florentino, onde, juntamente com sua esposa, Dona Lídia, criou os filhos. “Um morador muito querido em nossa cidade, que vai deixar muitas saudades. Me solidarizo com os amigos Miguel Silva, Zezé Silva e demais filhos. Lamento profundamente o ocorrido. Que Deus possa confortar todos os familiares e amigos neste momento de dor”, comentou o radialista Edinaldo Gomes, que convive com a família Silveira desde a adolescência.

“Seu Zé Passarinho” era pai dos radialistas de Sena Madureira Miguel Silva e Zezé Silva. “Obrigado por tudo, meu paizinho. Descanse em paz”, declarou Miguel Silva, emocionado.

Seu corpo será transladado para Sena Madureira, e o velório ocorrerá na própria comunidade Florentino.