A insegurança patrimonial do fiador diante da inadimplência do afiançado

Tenho só uma casa financiada. Eles não podem tomar! Será?

No ordenamento jurídico brasileiro, a moradia é um direito fundamental e, em regra, o imóvel residencial próprio da família é protegido contra a penhora, conforme a Lei nº 8.009/1990. Mas, quando se trata de uma casa ainda financiada, essa proteção apresenta nuances que podem surpreender.

A própria Lei do Bem de Família estabelece exceções à impenhorabilidade, entre elas obrigações relacionadas ao próprio imóvel, prestação de alimentos, fiança em contrato de locação e financiamento destinado à aquisição ou construção da residência. No caso do imóvel adquirido por alienação fiduciária, há ainda uma particularidade: enquanto o financiamento não é quitado, a instituição financeira permanece titular da propriedade fiduciária, enquanto o devedor mantém a posse direta e os direitos decorrentes do contrato.

É justamente aí que surge um ponto pouco conhecido: o fato de a casa ser a única residência da família e ainda estar financiada não significa que os direitos do devedor sobre ela estejam imunes a outras execuções.

O artigo 835, XII, do Código de Processo Civil, admite a penhora dos direitos aquisitivos derivados de alienação fiduciária em garantia, e o Superior Tribunal de Justiça reconhece essa possibilidade em determinadas situações. Assim, o credor de uma dívida diversa — como uma obrigação civil, comercial ou de consumo — não pode simplesmente “tomar a casa” e ignorar a instituição financeira, mas pode, observados os requisitos legais, alcançar os direitos aquisitivos e econômicos pertencentes ao devedor.

Isso não significa que haverá automaticamente perda do imóvel, transferência do financiamento ou rescisão do contrato. O resultado dependerá das circunstâncias do caso, das condições do financiamento e da forma como a execução for conduzida. O ponto central é outro: os direitos econômicos que o devedor possui sobre o imóvel também podem ter valor patrimonial e, em determinadas hipóteses, ser objeto de constrição judicial.

Quando o endividamento se torna excessivo, entra em cena a Lei nº 14.181/2021, conhecida como Lei do Superendividamento. A norma criou mecanismos para prevenção e tratamento do superendividamento e possibilitou, preenchidos os requisitos legais, a repactuação de determinadas dívidas de consumo, com preservação do mínimo existencial.

Mas essa proteção também possui limites. O Código de Defesa do Consumidor exclui do procedimento de repactuação, entre outras situações, os contratos de crédito com garantia real, os financiamentos imobiliários e o crédito rural. Portanto, a possibilidade de renegociar determinadas dívidas de consumo não representa uma blindagem automática da casa financiada nem impede, por si só, eventual constrição dos direitos aquisitivos decorrente de outra dívida.

Por isso, diante de dificuldades financeiras, a pergunta não deve ser apenas: “Podem tomar minha casa?”. É preciso perguntar também: “Quais direitos eu tenho sobre essa casa e eles podem ser alcançados pela execução?”

A proteção do bem de família continua sendo importante, mas não deve ser confundida com uma blindagem patrimonial absoluta. Ter uma única casa financiada não significa que qualquer credor possa simplesmente tomá-la, tampouco significa que todos os direitos econômicos relacionados a ela estejam protegidos contra qualquer execução.

Quando o patrimônio mais importante da família está em jogo, conhecer os limites da proteção legal antes que a cobrança chegue ao Judiciário pode fazer toda a diferença. A prevenção jurídica, nesse cenário, não é excesso de cautela, é proteção patrimonial.