A compra de um imóvel é, para a maioria dos brasileiros, a materialização de um projeto de vida, o ápice de anos de economia e planejamento. O brilho nos olhos ao receber as chaves, no entanto, pode ser rapidamente ofuscado por uma notificação judicial inesperada. Imagine descobrir, meses após a mudança, que o teto sobre sua cabeça nunca foi verdadeiramente seu porque o vendedor omitiu uma dívida ou o imóvel estava bloqueado. O que era a realização de um sonho transforma-se, em um piscar de olhos, em um pesadelo jurídico desgastante e financeiramente devastador.
Alana Nascimento, advogada | Foto: Cedida
Para evitar que a euforia do negócio cegue o julgamento, é fundamental compreender que a celebração de um contrato de compra e venda carrega uma complexidade que exige das partes — especialmente do comprador — uma postura de vigilância extrema, fundamentada no princípio da boa-fé objetiva. Nesse cenário, a segurança da transação não decorre meramente do pagamento do preço, mas sim de uma investigação prévia rigorosa. O ordenamento jurídico brasileiro estabelece que é ônus do adquirente a verificação preventiva de toda a documentação; caso o comprador negligencie essa etapa, ele assume o risco de perder o bem sem direito a alegar desconhecimento, uma vez que a publicidade dos registros públicos impõe o dever de ciência sobre qualquer restrição que recaia sobre o objeto.
O ponto nevrálgico dessa cautela é a análise da Certidão de Inteiro Teor da Matrícula, documento que funciona como o “DNA” do imóvel e onde devem constar todos os fatos relevantes de sua história. É através dessa análise minuciosa que se evitam surpresas fatais, como a existência de bloqueios judiciais ou a declaração de indisponibilidade do bem oriunda de processos em que o vendedor figure como réu. Ao examinar o inteiro teor, o comprador identifica gravames que muitas vezes não são declarados verbalmente, como:
* Penhoras trabalhistas ou fiscais;
* Hipotecas e alienações fiduciárias;
* Ordens de indisponibilidade emitidas pela Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB).
Tais restrições podem levar à anulação da venda por fraude à execução, deixando o comprador em uma situação de vulnerabilidade patrimonial severa. Portanto, a segurança jurídica na compra e venda é construída pela conectividade entre a transparência do vendedor e a proatividade do comprador. Ao exercer o seu dever de diligência e exigir a matrícula atualizada, o adquirente não apenas se protege contra vícios ocultos e evicção, mas blinda seu investimento contra constrições judiciais inesperadas.
Em última análise, a verificação documental preventiva por um advogado especialista é o único mecanismo capaz de converter a expectativa de direito em propriedade definitiva, garantindo que o ato de aquisição não seja o início de um litígio, mas a concretização de um negócio seguro, próspero e juridicamente hígido.
